부동산칼럼

‘부동산 불패’와 ‘폭탄 돌리기’라는 극단적 진단이 넘쳐났던 2018년 부동산시장을 돌이켜 보면 오히려 2019년의 부동산시장 전망은 대출규제 강화와 세금부담을 늘린 9·13부동산 대책, 금리인상, 입주물량 증가, 지역경기 악화 등으로 안정세 내지 하락세로 진단이 대체적으로 정합된다. 이에 투자 내지 실수요 관점에서 몇 가지 시장요소를 검토해 보기로 한다.

첫째, 주택시장의 수요와 공급에 큰 영향을 줄 요소는 ‘인구 고령화’보다 ‘주택 노령화’이다. 2018년 말 입주 10년차 이상인 노령주택의 비중은 72% 반면, 입주 5년차 이내인 신축급 주택은 16%에 불과하여 새 아파트의 선호가 커질 수밖에 없으므로 이들이 청약시장으로 몰리면서 청약경쟁률은 높아질 가능성이 크다.

둘째, 분양시장의 미분양 상태를 살펴보면, 전국 분양물량 추세는 2016년 45만호, 2017년 32만호, 2018년 29만호로 꾸준히 감소하고 있다. 이는 2014년부터 3년 동안 정부가 신규 택지 지정을 중단한 결과이다.

셋째, 2019년 입주 폭탄 문제를 살펴보면 2018년 초 진정한 폭탄급 45만호의 입주 폭탄을 예상했으나 실상 그렇지는 않았다. 그 이유는 ‘불 꺼진 새 집’을 의미하는 준공 후 미분양의 흐름에서 찾을 수 있다. 2019년에도 38만호 입주가 기다리고 있으므로 입주 폭탄으로 거론될 법하지만, 최근 2년의 흐름에 비춰보면 그렇지 않을 것이다. 이는 주택 노령화 증대 경향, 아직 낮은 대출 금리, 높은 전세가율 등으로 준공 후 미분양의 위험 요소는 급증하지 않을 것이다.

한편 금리 상승으로 인한 입주물량의 폭탄 여지가 있을 수 있으나 이는 금리의 문제보다는 DSR 등 대출적격 제한의 문제로서 이는 오히려 부동산가격 하락에 영향을 줄 것이므로 거래량의 실수요화를 촉진할 수도 있을 것이다.

대다수 진단처럼 2019년 부동산시장의 대세는 하락으로 방향은 정해졌다고 볼 수 있지만 그 폭은 크지 않을 전망이다. 이러한 상황에서 투자와 실수요자는 주택시장을 구분하여 살펴야 할 것이다.

주택의 생애주기에 따라 분양시장, 입주시장 및 재고 주택시장으로 구분되는 주택시장은 우선, 분양시장은 미분양 추이와 청약경쟁률, 입주시장은 준공 후 미분양 및 재고 주택시장은 주택연령별 가격동향을 분석해서 중심업무지구, 대기업 출퇴근 수요, 창조산업이 있는 지역 등 안정성을 선택해야 할 것이다.

특히 아파트의 경우에 전세가율이 60% 이상을 맞출 수 있는 지 확인해야 할 것이다. 현재 무주택자 기준으로 서울의 경우 주택담보대출비율(LTV)은 40%이다. 즉, 전세가율이 60% 이상인 경우에 매매잔액만이 주택담보대출로 조달이 가능하다는 의미다. 최근 매매가격이 급등한 지역의 전세가율은 50% 이하로 떨어졌으나 실수요가 견고한 지역은 60%대를 유지하고 있다.

첨언하여 최근 발표된 3기 신도시에 대하여는 서둘러 접근할 필요는 없다. 3기 신도시 분양은 빨라야 2021년에나 가능할 것이므로, 향후 자금사정과 업무여건 기타 교통정책에 따라 다시 한 번 살펴볼 기회는 충분할 것으로 전망된다.

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