세무칼럼
다주택자에 대한 중과세제가 시행되면서 다주택자를 중심으로 자녀에게 주택을 증여하는 건수가 늘어나고 있다.
재산을 자녀에게 이전하는 방법에는 양도, 증여, 상속이 있는데 최근 양도소득세 중과, 보유세 인상, 과중한 상속세에 부담을 느낀 부자들이 배우자 또는 자녀에게 증여자의 채무도 함께 이전하는 부담부 증여가 절세 방법으로 많이 애용하고 있다. 이번호에서는 부담부 증여시 유의점에 대해서 알아보자.
1.부담부 증여에서 인정되는 부채
일반적으로 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 채무는 인정된다. 그러나 배우자, 직계존비속 등 특수관계인 간의 부담부 증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.
부담부 채무가 공제할 수 없는 채무로 확인된 경우 증여세와 가산세 부담 등으로 불리하다. 따라서 사전에 은행에 문의하여 수증자에게 인계할 수 있는 확실한 채무만 부담부 증여로 처리하는 것이 중요하다.
수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 채무자의 명의를 변경하였는지 여부와 관계없이 재산을 증여 받은 후 지급이자 등 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질 내용에 따라 판단하는 것이며, 증여계약서상에 채무인계인수 사실의 표시 여무가 해당 채무 인정 요건이 아니다.
다만, ①당해 채무액이 국가 및 지방자치단체, 금융기관에 대한 채무로서 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로 입증되는 채무거나 ②채무부담계약서, 채권자 확인서, 담보 설정 및 이자 지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류로 입증되는 채무 ③증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금은 부가세 신고 또는 소득세 신고 내용 및 임대차 계약서에 의거 확인되는 금액은 채무로 인정된다.
2.부담부 증여 인수 채무의 사후 관리
부담부 증여에 있어 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우 수증자의 주소지 관할 세무서에서 인수 채무를 부채사후 관리대장에 등재하고 부담부 증여 후 채무의 인계인수 여부, 누가 이자를 부담하고 부채를 갚았는지 등을 정기 또는 수시로 사후 관리를 하므로 조심해야 한다.
부담부 증여로 부모의 채무 5억원을 자녀가 인수할 때에는 근로소득, 임대보증금, 재산양도 금액, 상속 및 증여 받을 금액 등 자녀 소득으로 이자를 갚고 원금을 변제해야 한다. 그러나 자녀가 인수한 채무에서 발생하는 이자나 원금을 부모가 대신 갚아주는 경우 증여세 문제가 발생한다.
따라서 재산 또는 소득이 없는 자녀가 부모의 재산을 증여 받으면서 자녀의 소득 또는 재산에 비해 과도한 부채를 인수받는 것은 조심해야 한다.
3.재산 평가
부담부 증여의 부담부분에 대한 양도소득세를 계산함에 있어 부담부분의 취득가액을 실질거래가액으로 할 것인지, 기준시가로 할 것인지를 판단하는 게 중요하다.
부담부 증여 재산가액을 기준시가에 의하여 평가함에 따라 이에 대한 취득가액도 기준시가에 의하여 계산해 양도소득세를 과다하게 부담한 경우 경정 청구 및 불복 절차를 통해 부담부분에 대한 취득가액을 실지 취득가액으로 계산해 양도소득세를 내는 방안도 생각할 수 있다.
부담부 증여에 있어 최대 쟁점은 증여재산의 평가다. 증여당시 감정가액이 없는 토지, 일반 건물, 단독주택의 평가는 기준시가에 의하는 경우가 많다. 그러나 아파트의 경우 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 매매사례가액, 감정가액등 시가로 볼 수 있는 가격이 존재할 가능성이 높으니 유의해야 한다.
특히, 대단지에 소재하는 고가 아파트를 증여하는 경우 두개 이상의 감정평가기관으로부터 감정 평가를 받아 감정가액 평가액을 증여재산의 평가액으로 삼는 것이 가장 안전한 방안이라고 생각된다.
배우자, 자녀 등 특수관계인에게 재산을 이전하고자 하는 경우 양도, 증여 상속 중 어느 방법이 최대의 절세 효과를 거둘 수 있을지는 구체적인 사안에 따라 다르다.
증여자의 채무가 담보된 자산을 증여 받으면서 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 조건으로 증여 받는 부담부 증여의 경우, ①수증자가 부담한 채무액에 대한 증여자의 양도소득세 ②증여재산 평가액에서 수증자가 부담한 채무액을 차감한 금액에 대한 수증자의 증여세 ③수증자가 부담하는 취득세 등 3가지 세목의 세액을 부담해야 한다.
부담부 증여에 있어 납세자의 세부담액은 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 금액의 크기에 따라 달라진다. 부담채무가 커짐에 다라 늘어나는 양도소득세액 이상으로 증여세액이 감소하다가 부담채무액이 일정액 이상이 되면 부담채무액 증가로 감소되는 증여세액보다 늘어나는 양도소득세액이 많아지기 때문이다.
따라서 증여자가 부담하는 양도소득세, 수증자가 부담하는 증여세와 취득세의 합계액(증여자와 수증자의 세부담 합계액)이 최소가 되는 부담채무액을 찾는 절세 전략이 필요하다.
