부동산칼럼
이제경 대표이사(부동산박사)
㈜민경석사컨설팅 / ㈜코리아부동산경제연구소
요즈음 청문회 뉴스와 청와대 대변인 사직 뉴스를 보다보면 정치적 비판과 높으신 분들에 대한 부정적 시각과 달리 서민의 입장에서 보면 다른 관점이 보인다. 특히 후보자 남편(전직 판사)의 답변이 주식에 거금을 모을 것이 아니라 강남 아파트 1채를 투자로 갖고 있었으면 의혹의 대상이 아니었을 것이라거나, 사직한 대변인도 흑석동에 낡은 상가건물을 국고 편의까지 포함하여 온갖 자금을 쥐어짜서 취득한 사실을 보면, 대개는 나랏일보다도 개인의 ‘안정적 노후’를 더 신경 쓰는구나 하는 씁쓸한 생각이 든다. 아마도 자연적 인간의 본성이리니 애국이 어찌 그 앞에 장막을 치리요.
세계 경제의 흐름이 결국 세계은행이 금리 인하의 압박을 시사하고 한국도 한국은행이 기준금리의 하락의 압박을 받고 있다. 따라서 경제 침체와 퇴직과 사회적 불안에 갇힌 서민들이야 당연히 조그만 자금을 안정적 투자처에 대한 탐색이 시작되는 것이다. 다만 이러한 트렌드가 몇 년 주기로 일어난다는 점을 눈치 챈다면 일찌감치 안정적 소액 투자처인 상가건물, 상가주택에 관심을 갖는 것도 아직 늦지 않았다.
그 상가주택 등의 투자 대상의 장점은 일일이 열거할 필요는 없지만 요즘 같은 상황에서 취득의 시세 정보를 본다면 소규모 상가건물 등의 인기는 엄청 높아서 경매낙찰가가 일반매매 호가를 2배 이상 상회하기도 하니, 그 가치평가를 정확히 해야 헛걸음 하지 않는다. 또한 인기가 높은 상권 내지 입지의 상가건물 등은 건물의 현황과 소비자 동선을 면밀히 현장 확인해야 할 것이다.
즉, 상가주택은 상가와 주택투자가 결합된 것으로서 상권과 주택임차를 위한 시장조사로서 현장답사와 상권 확인, 시장정책의 분석 등 철저한 보수적 자세가 필요하다. 자기책임 하에 투자와 자기자제가 필요하며, 무엇보다 전문가와의 진솔한 상담체제를 갖추어야 매도와 매수에 큰 도움이 될 것이다. ‘정보는 사람으로부터 나온다’는 점이다.
한편 좀 더 건축적 기지가 있다면 이미 완성된 상가주택 등이나 분양물에 투자하기 보다는 본인이 직접 상가주택을 지어 임대할 경우 저비용과 고수익률을 기대할 수 있다. 그래서 택지지구 내 상가주택부지의 분양에 관심이 많고, 일반 상권이 좋은 곳에 토지를 매입하여 건축하기도 한다.
택지지구 내에는 소위 ‘물딱지’를 주의해야 한다. 주변에 도시형 생활주택이나 오피스텔 공급이 많거나 다가구주택 수요가 적은 곳은 상가임차인을 구하기 좋아서 수익률이 좋으며, 이러한 현상은 나홀로 가구가 늘어나는 대학가 또는 대규모 산업단지 등에 목 좋은 곳과 번화한 상업시설이면 도로변이나 대로변 코너 자리일수록 괜찮은 입지로 평가 받을 수 있다. 또한 건축이든 일반 매입이든 나중에 언제든 되팔 수 있다는 점을 염두에 두고, 환금성과 개성만 강조하기보다는 대중적인 설계로 건축할 필요가 있다.
임대인과 임차인은 ‘공생의 동반자’이다. 상가주택이라는 것도 우리의 삶에서 잠시 쓰고 다시 그 자리 놓고 갈 것이라 겸양의 마음으로 아무리 자본주의체제라 하더라도 이 땅위에 영원한 욕심을 심고 가는 어리석음은 우리가 누릴 권리는 아닐 것이다. 내 영혼을 ‘월수입’에 저당 잡혀서야 얼마나 행복하겠는가.
