인류의 실질소득은 원시시대이래로 꾸준히 증가했다. 특히 산업혁명이후 소득은 급속한 상승을 보여 왔다. 그 중심에 있었던 영국은 소득의 상승으로 전국의 임대료와 건물 값이 상승했다고 애덤 스미스의 『국부론』이 적고 있을 정도이다. 부동산 가격은 그렇게 몇 백 년을 상승해왔다. 이 때문에, 마치 좌파와 우파의 갈등과 같이, 사람들은 부동산에 대해 낙관과 비관 두 가지 부류의 정신모델을 가지게 되었다. 부동산은 늘 상승해왔고 앞으로도 불패라는 것이고, 다른 하나는 일본의 20년 장기불황을 목도하고서는 곧 부동산은 침체기에 빠질 것이라는 것이다.
'정신모델(mental models)'이라는 개념은 1943년 스코틀랜드의 심리학자 케네스 크레이크(Kenneth Craik)가 최초로 말한 것으로서 '외부세계에 대한 내부의 해석방법'이다. 정신모델을 통해 복잡한 외부세계는 이해하기 좋은 단순한 세계로 축소된다. 정신모델이 없다면 인간은 복잡한 세상환경에서 일일이 분석하고 대응하다가 대부분 미쳐버릴지도 모른다. 문제는 단순화 과정에서 중요한 사실을 무시하는 오류가 발생할 수 있다는 점이다.
요즘 강남구를 필두로 하여 모처럼 부동산 시장이 활기를 띄고 있다. 전국적으로 전세가격이 매매가격대비 70퍼센트를 상회하고 있다. 그간 우리의 경험에 의하면 이 수치가 70퍼센트를 넘으면 매매로 전환된다는 것을 알고 있었다. 역시나 주택매매는 최근 7년간 최대를 기록했고 가격도 꿈틀거리고 있다. 이러한 부동산시장에 대해 많은 사람들이 기존의 정신모델에 입각해서 집을 살 것인지 말 것인지를 결정해야 한다.
그러나 정신모델이 복잡한 현상에 대한 단순화의 오류를 가지고 있듯이 부동산에 대한 정신모델로 부동산 시장을 바라본다면 사실을 직시하지 못할 가능성에 노출된다.
낙관적인 정신모델이 첫 번째로 범할 수 있는 오류는 전세가격이 예전만큼 실질수요를 반영하지 못한다는 점에서 찾을 수 있다. 이것을 간단하게 이해하는 방법은 실질이자율이 0이라고 가정해보면 된다. 돈을 빌리는 비용이 제로이고 부동산가격이 하락하는 시점이라고 가정한다면 이론상 전세가격은 매매가격보다 초과할 수도 있다. 또 다른 오류는 소득의 증가추세가 지속될 것이라는 믿음이다.
사실 지금의 부동산 장세는 주식으로 치자면 유동성 장세에 해당한다. 우리나라의 경제성장률은 저성장의 중국식 표현인 '뉴 노멀'에 진입한지 오래다. 예전처럼 큰 폭으로 상승할 가능성은 이제 없다는 말이다.
비관적 정신모델이 범할 수 있는 오류로는, 그렇다면 우리가 일본처럼 디플레이션의 굴레로 빠질 가능성이 있느냐의 문제이다. 결론적으로 말하자면 그럴 가능성은 적어도 10년 이내에는 예견되지 않는다. 일본의 자산버블이 터졌던 1990년은 이미 1인당 GDP와 니케이 지수가 최대에 도달했었다.
즉, 일본경제 자체가 정점을 지나고 있었다는 말이다. 그러나 우리나라의 경우는 이제 겨우 3만 달러를 목표로 하고 있고 선진국의 정점이라고 할 수 있는 5만 달러선은 앞으로 10년은 더 지나야 할 것으로 보인다. 인구구조도 꾸준히 경고가 나오는 만큼 이를 극복한 수단도 적지 않다. 출산율의 진작, 해외동포와 외국인 노동자의 활용, 통일 등이 그것이다. 또 다른 오류는 거시지표 중에서 소득과 이자율만이 부동산 가격을 결정짓는 것은 아니라는 점이다. 인플레이션은 부동산 가격에 직접적인 영향을 주는 요인이다. 부동산과 같은 자산시장은 실물시장에 후행하는 것인데 지금은 그 반대로 선행하고 있는 것이다. 이는 향후 인플레이션의 형태로 나타날 가능성이 많다. 부동산은 인플레이션 헤지(대응) 수단으로서 가장 적합한 투자대상이다.
부동산 정신모델이 오류였다는 것은 실제 상황에 접해야 비로소 알 수 있다. 지나친 낙관과 비관을 포함하는 기존의 정신모델은 이제 적합한 투자판단의 기준이 될 수 없다. 최근의 부동산 활황에도 불구하고 추격매수는 권하지 않는다. 다만, 부동산 시장을 실수요자의 관점에서 봐야 한다는 것은 여전히 유효하다.
