계약시 리스크에 대해 꼼꼼히 따져봐야
김종수씨(가명·목동지역주택조합원)는 얼마 전 지역주택조합원 온라인 모임 게시판에 사업 진전이 어려울 것 같으니 계약금을 돌려받기 위한 소송을 같이 진행하자는 글을 올렸다가 다른 회원에게 면박을 받았다. 사업 추진의 성공을 빌며 똘똘 뭉쳐도 모자랄 판에 불길한 생각만 양산한다는 것이다. ‘어차피 투자했으니 기다려보자’는 입장과 ‘막연한 기대와 희망은 큰 오산’이라는 입장이 갈려 이를 지켜보는 다른 조합원들은 불안하기만 하다.
최근 양천구에서는 목1·3·4동을 중심으로 지역주택조합 아파트를 짓는 사업이 추진되고 있다.
2015년부터 조합원 모집에 나섰던 목1동 ‘오목교 휴엔하임’은 현재 잔여 가구를 분양하고 있다. 초역세권에 지어지는 것을 목표로 한 이 아파트는 총 724가구의 주상복합 아파트로 안양천 생태공원과 교육시설들이 인접해 주목을 받았다.
목3동의 ‘목동 아덴프라우드’ 역시 올 상반기 서울시 지구단위계획 승인 났고 현재 조합원을 모집 중이다. 이 부지는 2006년 지역주택조합 사업이 추진됐으나 불발됐고, 2010년에는 재건축 정비사업 구역으로 기대를 받았다가 다시 무산된 이력이 있다.
목4동에서 추진되고 있는 1282가구 규모의 지역주택조합 아파트의 경우는 지난 10월에 추진위원회에서 종상향(용도지역 변경)을 위해 토지소유주한테 동의서를 받은 것으로 알려졌다.
사업구역이 확정된 상태에서 진행되는 재개발·재건축과 달리 명확한 법규가 없는 지역주택조합 사업은 저렴한 분양가를 최대 장점으로 홍보하고 있지만, 조합원 모집과 땅 매입이 거의 동시에 이뤄지기 때문에 사업이 무산되거나 장기화 될 경우 투자 손실은 전적으로 조합원들에게 돌아간다.
국민권익위원회에 따르면 2005년부터 지난해 상반기까지 총 155개의 조합이 설립됐으나 이 가운데 34개 조합만 입주에 성공했다. 입주 성공률이 21.9%에 불과한 것이다.
양천구 관계자는 “강서구에서 지역주택조합 사업에 성공한 아파트의 경우에는 국군통합병원, 새마을 부지로 토지 매입이 원활하게 이루어졌던 곳”이라며 “외부에서 들어온 조합원들과 함께 개발하려는 원주민들의 의지가 낮은 1·2·3종 일반주거지역의 경우 토지 매수 과정에서 난항을 겪을 가능성이 높으니 특히 주의해야 한다”고 지적했다.
사업무산 사례 많아 현명한 투자 필요
국토교통부에 따르면 국회 측은 조합원 모집 시 관할 행정청에 신고한 뒤 공개적으로 조합원을 모집하도록 하는 내용의 주택법 개정안을 발의한 상태다.
국토부 관계자는 “지난 8월12일부터 시행된 ‘주택법 시행령 개정안’은 지역주택조합 업무대행사의 불법행위를 막고 조합비 등 자금 집행·관리의 투명성을 확보하기 위한 방안이었다면 이번 발의된 ‘주택법 개정안’은 지역주택조합원 모집 시 관할 행정청에 신고한 뒤 공개적으로 조합원을 모집하도록 해 행정부의 관리 감독을 통해 수요자의 피해를 최소화 하는데 목적이 있다”고 설명했다.
과거 지역주택조합원 피해 사례를 보면 전체 세대수의 50%에 달하는 조합원 모집에 성공하지 못했거나 토지를 매입하는 과정에서 95% 이상을 획득하지 못해 사업이 좌초되거나 무산된 것이 대부분이다. 지역주택조합 조합원 모집은 통상 일반분양과 비슷한 ‘모델하우스’ 집객이나 분양현수막 등을 통해 이뤄지기 때문에 아직 정식 조합이 설립되지 않은 상태인 만큼 정보 제공도 허술해 ‘불완전 판매’로 이어지고 일반분양이나 재건축·재개발 사업으로 오인 받는 경우도 많다.
특히 지역주택조합은 사업 구조상 조합설립 인가를 받은 뒤 시공 건설사를 선정하게 되는데 조합원 모집 단계에서부터 특정 건설사의 아파트 브랜드(쌍용예가·현대엠코 등)를 모델하우스나 현수막 전면에 내세워 홍보하는 것이 통상적이어서 뒤늦게 이의를 제기하는 사례도 있다.
이에 대해 목동 소재의 부동산 관계자는 “과거 분쟁이 심각했던 곳의 사업추진 과정을 직접 봐와서 사업에 대해 부정적인 시각이 있다”며 “로얄층을 선점하라는 광고에 현혹되지 말고 지역주택조합 계약을 체결하기 전에 해당 부지를 면밀히 살펴보고 지역 부동산 관계자 다수에게 조언을 구하라”고 귀띔했다.
