서울시가 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 열악한 주거환경을 개선하기 위한 새로운 해법으로 도입한 ‘모아타운‧모아주택’이 소규모주택정비사업의 활성화를 견인하고 있다.

서울시는 올해 초 ‘모아타운‧모아주택’ 도입계획을 발표한 이후 8개월 간('22.1.~8.) 가로주택정비사업 조합설립 인가를 받은 사업지는 총 42개소로, 작년 같은 기간(26개소) 대비 약 61% 크게 증가했다고 밝혔다. 공급세대수(계획)를 기준으로 하면 86%(3,591세대→6,694세대) 증가한 수치다.

‘모아주택’은 서울시의 소규모주택정비사업 브랜드라고 할 수 있다. 지역 내 이웃한 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 소규모 개별 필지를 모아서 지하주차장을 건립 가능한 규모(1,500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발할 수 있도록 각종 완화혜택을 부여한다. 절차적으로는 가로주택정비사업 등 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법｣ 상 소규모주택정비사업(가로주택정비사업 등)을 활용한다.

‘모아타운’은 개별 모아주택 사업의 활성화와 계획적 정비를 도모하고 부족한 주차장 등 기반시설을 확보할 수 있도록 10만㎡ 미만의 단위로 관리계획을 수립하는 지역이다. ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법｣ 상 ‘소규모주택정비관리지역’을 활용해 추진된다.

모아타운 내에서 가로주택정비 방식으로 모아주택을 추진하는 경우 ▴가로주택정비의 가로구역 요건 완화 ▴사업면적 확대(1만㎡ 이내 → 2만㎡ 이내) ▴용도지역 상향(1종→2종, 2종→3종) ▴기반시설 및 공동이용시설 조성시 법적상한용적률 초과 용적률 완화 등을 적용받아 사업이 더욱 탄력을 받을 수 있다.

서울시는 이런 추세면 연말까지 약 63곳(약 10,000세대 공급계획)에서 조합설립 인가를 받을 것으로 전망하고 있다. 올 초 시가 ‘모아타운‧모아주택’ 도입 발표 당시 목표치로 제시했던 ‘2026년까지 총 3만 호 주택공급’을 초과달성할 것으로 보고 있다.

모아타운 공모에 선정된 후 관리계획 수립 등 추진단계를 밟고 있는 모아타운 대상지(현재 38개소)들도 순항 중이다. 시범사업지인 강북구 번동 모아타운은 지난 5월 관리지역 지정고시 후 모아주택 5개소(1,240세대)가 연내 사업시행계획인가를 거쳐 내년 착공을 앞두고 있다. 나머지 지역들도 관리계획 수립을 연내~내년 완료할 계획이다. 올해 하반기 실시한 추가공모에는 첫 공모보다 많은 19개 자치구 39곳이 신청했으며, 이달 말 대상지를 선정한다.

서울시는 소규모주택정비사업(모아주택) 활성화를 위해 모아타운‧모아주택의 개념과 관리지침을 마련하고, 층수제한 폐지, 노후도 완화 같이 가로주택정비사업을 위한 각종 기준을 완화한 것이 사업 활성화로 이어진 것으로 보고 있다.

조례개정 등을 통해 완화된 모아타운내 가로주택정비사업 기준은 ▴제2종 일반주거지역(7층 이하)의 층수 완화(10층 이하→평균13층 이하) ▴제2종 일반주거지역 층수 완화(15층 이하→층수 폐지 예정) ▴노후도 완화(67% 이상→57% 이상) ▴바닥면적 660㎡ 이하 공동주택 경관년수 완화(30년→20년) ▴세입자 손실보상시 공공임대주택건립 비율 완화 등이다.

<주거약자와의 동행 최우선…세입자 손실보상 대책 마련, 반지하 등 취약지역 우선 선정>

서울시는 모아타운‧모아주택 활성화를 위해 지속적으로 노력하는 동시에, 주거약자와의 동행을 최우선 순위 과제로 삼아 정책을 추진하고, 투기수요 차단에도 적극적으로 나서겠다고 밝혔다.

우선, 주거약자와의 동행과 관련해서는 세입자 손실보상을 위한 선제적인 대책을 마련했다. 최근 서울특별시의회와 협력해 모아타운내 가로주택정비사업 추진시 세입자 손실보상을 할 경우 공공임대주택 건립 비율을 완화하는 내용으로 ｢빈집 및 소규모주택정비 조례｣ 개정을 추진하고 있으며, 이달 중 시행예정이다.

소규모주택정비사업 특성상 세입자 손실보상이 의무화되어 있지 않아 모아타운내에서는 가로주택정비사업 규모가 2만㎡까지 확대 될 경우 이주‧철거시 손실보상 갈등이 우려되는 만큼 사회적 약자 보호차원에서 선제적으로 대책을 마련한 것이다.

모아타운 대상지를 선정할 때는 반지하와 침수우려지역 등 주거취약지역을 우선적으로 선정하고 주민갈등, 신축 등 투기우려가 있는 지역은 제외할 계획이다. 이를 위해 하반기 추가 공모에 신청한 39개소에 대해 관련기관(부서) 협의, 주민동향, 현장 확인 등 심도있게 검토하고 이달 중 내‧외부 전문가로 구성된 ‘선정위원회’를 개최해 최종 선정할 예정이다.

<지분쪼개기 방지 위해 모아타운 선정 동시에 권리산정기준일 지정 등 투기수요 원천차단>

투기수요 차단과 관련해서는 모아타운 선정과 동시에 권리산정기준일을 지정해 지분쪼개기 등을 차단하고, 모아타운 내 사업시행 가능지역 등에 대해서는 건축행위 제한을 통해 투기수요를 원천 차단할 예정이다.

다만, ‘모아타운’은 전면철거방식의 재개발과 달리 사업을 희망하는 주민들이 개별 조합을 설립해 기존 가로를 최대한 유지한 가운데 소규모로 정비하는 방식인 만큼, 과도한 규제로 인한 사유재산권 침해를 최소화하는 범위 내에서 투기수요 억제책을 병행한다는 계획이다.

모아타운 내에서 모아주택 사업을 희망하는 주민들이 블록단위(2만㎡ 이내)로 사업 희망지역에 대해서만 부분개발 또는 공동개발이 이루어지며, 개발을 희망하지 않는 지역은 존치된다. 모아타운 내 사업시행이 예상되는 지역에 대해서는 행위제한 등을 통해 투기수요를 차단할 필요가 있지만, 현행 규정상 행위제한은 조합설립인가 고시일을 기준으로 이뤄지기 때문에 모아타운 대상지 선정일 이후부터 모아주택사업을 위한 조합설립인가 고시일 사이의 공백기간에 대한 투기수요 방지대책이 부재한 상황이다.

이와 관련해 현재 유경준 국회의원(국민의힘, 서울 강남병)이 모아타운내 사업시행 가능지역 등에 대한 행위제한을 위해 관계법령인 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법｣ 개정안을 의원발의한 상태다. 법개정시 모아타운 투기수요방지를 위하여 실질적이고 근본적인 대책이 될 것으로 기대하고 있다.

박현수 기자 다른기사 보기