대지의 67% 동의(사전자문제) → 대지의 80~95% 동의 후 사업 진행
역세권 장기전세주택은 1차역세권 한해 용도지역 상향(행복주택 공급에 역점)
⇒ 사업계획 기준을 명확히 밝혀 허위․과장 광고에 의한 선의의 피해 예방
⇒ 무분별한 용도지역 상향에 의한 돌출경관․저층주거지의 획일적 공동주택화 방지
서울시가 사업 시행자 측에서 마치 “확정된 사업계획의 아파트 분양” 처럼 허위․과장 광고 등을 통한 선의의 피해자가 빈번히 발생되는 지역주택조합 사업의 문제를 근본적으로 해소하기 위해 관련 지구단위계획 제도를 대폭 개선하여 시행한다.
지역주택조합사업은 무주택 또는 85제곱미터이하 주택 1채 소유자가 주택법에 의거 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보하여 주택(아파트)을 건립하는 사업이다.
서울시에서 지역주택조합사업 시 상업지역 이외의 지역에서 30세대 이상의 공동주택을 건립하는 경우 원칙적으로 지구단위계획을 수립하여야 한다.
최근 부동산 경기 활황에 힘입어 일부 지역주택조합 업무대행사가 사업 대상지를 물색해 시공사를 선정하여 사업계획이 확정되지 않은 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 동․호수 지정은 물론, 개별 세대 평면이 확정된 것처럼 허위․과장 광고를 하면서 조합원 모집과 아파트 분양계약하는 사례가 발생하고 있다.
그러나 사업계획이 승인되기 까지는 여러 과정을 거쳐야 하는데 각 과정에서 필요한 동의 및 토지소유권 미확보, 조합원 및 사업자 간 분쟁 등으로 사업기간이 장기화되거나 사업이 실패할 경우 추가분담금이 발생하거나 아파트를 분양받지 못함은 물론이고 업무대행사의 활동비 명목으로 지급한 수천만원의 비용도 환불받지 못하는 실정이다
지역주택조합설립인가 시 80% 이상 토지사용승낙서 제출, 사업계획승인 시 95% 소유권 확보를 하여야 한다.
많은 지방자치단체에서는 조합원 가입시 유의사항 홍보와 허위․과장 광고에 대해 공정거래위원회 조사의뢰 등 행정조치를 하고 있지만 이러한 문제를 근본적으로 해결하는데는 한계가 있었던 것이 현실이다.
서울시는 지역주택조합에 가입하는 사람들의 대부분이 해당 사업의 진행 절차 등에 대한 충분한 정보가 부족한 것이 이러한 문제가 발생되는 중요한 요인이라고 보고 지역주택조합 사업계획의 기준이 되는 지구단위계획 기준을 개선하고 애매한 부분을 명확히 정하여 일반시민에 널리 공개함으로써 사업의 실현 가능성 등 투자에 대한 판단을 보다 용이하게 하여 허위․과장 광고로 인한 피해를 예방할 수 있도록 했다.
서울시가 금번에 개선한 지구단위계획 주요기준은 첫째, “지역주택조합 등 민영주택사업 시 현행 용도지역을 원칙적으로 유지하고 공공임대주택 공급 등 그 필요성이 인정되는 경우에만 용도지역을 상향”하는 용도지역 상향기준을 신설하여 지역여건을 고려하지 않는 돌출경관이 발생하지 않고 주변과 조화되는 경관이 형성되도록 하였다.
둘째, 주택법에 의한 사업계획 승인시 “지구단위계획 의제처리 절차를 현행 사업계획 승인신청(사업주→구청장) 전 서울시 도시건축공동위원회 사전자문 받던 것(대지의 67% 동의)을 사업계획 승인신청(대지의 80~95% 동의) 후 관련기관 협의(구청장→서울시장)하는 것“으로 절차를 개선하여 지역주택조합의 경우 대지의 95% 소유권 확보가 가능한 사업만 추진토록하여 사업의 실현성을 높이도록 했다.
셋째, 역세권 장기전세주택 건립시 “2차역세권(역 중심으로부터 반경 250~500미터 이내)은 현행 용도지역을 원칙적으로 유지하고, 높이(층수)계획은 준주거․3종주거지역에서 35층 이하, 2종주거지역에서는 25층이하로 하며 공공임대주택은 공급면적 60㎡ 이하의 소형주택 중심으로 공급하는 것”으로 계획기준을 개선하여 역세권은 고밀 개발하되 주변 저층주거지와는 조화를 이룰 수 있도록 유도하고 청년 가구를 위한 주택 공급 정책 수립, 소형 가구 증가에 대한 대응 정책 마련 등 최근 변화된 정책 여건을 반영했다.
김학진 도시계획국장은 “금번 제도개선은 시민들에게 정확하고 충분한 정보제공을 통해 지역주택조합 사업으로 인한 선의의 피해자를 예방하는 한편, 변화된 재생시대에 지역 특성을 고려하지 않은 무분별한 용도지역 상향을 전제로한 전면철거 개발로 인한 도시계획적 부영향을 최소화하려는데 제도 개선의 의미가 있다” 밝혔다.
